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實價登錄的缺點

阿毛站長：
實價登錄上路以來，關於實價登錄的缺點時有所聞。如同一般人所知的，延續最傳統的炒地皮方式，小則投資客多買幾間房，藉實價登錄抬高週遭房價；大則建商互買房子，同樣都是實價登錄抬高週遭房價，唯有多問價自保。以下分享幾篇相關新聞。下圖為各國房屋資訊公開作法，供大家參考。



預售屋像期貨 小博大炒高房價
〔記者徐義平／台北報導〕買一間成屋的總價可以操作十間預售屋，不少投資客以小錢博大錢。業者表示，目前常見的預售屋炒作方式，包括「紅單」（預約單）轉手，開案即完銷、立即推出第二案等，炒作情況最常出現在重劃區。


炒紅單、假完銷 營造熱銷假象
房地產業者指出，部分個案在未取得建照前，會採預約登記方式，以一份預約單十萬元不等的價格計算，部分長期與推案業者配合的投資客，便會同時取得多份預約單，再以一份十一萬至二十萬元不等的價格轉售，從中獲取利潤。通常來回轉手好幾次，也就是俗稱的「紅單」炒作，此時便會出現個案熱銷的假象，促使自住民眾也前往購屋。

第二種常見的炒作模式，則是「分期推出」。近幾年常見部分預售個案甫公開便傳出完銷訊息，沒多久再推出第二期，二期的開價則較一期調漲五％至十％不等。

業者解釋，第一期通常由建商、代銷或所謂的「粉絲」先卡位，創造「開案即完銷」的盛況，之後再推出二、三期等預售屋；此時，卡位一期的投資客便會出脫手中物件，價格通常較二期、三期便宜，但投資客仍有一定賺頭。

房產書籍作者sway指出，部分建案還會邀請名人代言，並配合團購與紅單方式，甚至是假日舉辦活動，吸引大批人潮前往，塑造出預售建案買氣熱絡的現象。

預售屋炒作現象，主要出現在重劃區，建商同時擁有多筆土地，透過不斷推案墊高房價，因此，中央銀行總裁彭淮南日前才會表示，預售屋就是房地產「期貨」，是促使房價飆漲的主因。

對於財政部不將預售屋納入奢侈稅課徵範圍，國泰建設協理陳仁澤指出，預售屋買賣要課所得稅，最高可課稅四十％，比奢侈稅還高；近年常傳出國稅局要求業者提供預售屋的「購屋名單與價格」，做為查稅依據。


建商互賣屋 藉「實價」炒房
行情一次漲2成 「蛋白區」嚴重
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有心人士利用實價揭露炒高地區房價時有所聞，民眾應多查詢區域價格。唐郡威攝

【張菱育╱台北報導】政府實施實價揭露已1年多，但時有所聞有業者故意開高價，製造「假」成交價，將該區價格墊高，或利用實價登錄做假報高租金，以方便做假帳節稅，房仲業者呼籲，政府應建立更完善的登錄制度，以免實價登錄淪為炒房工具。

守護房屋董事長江守山指出，像是林口、新莊、五股區等房價都被炒高，以林口為例，房價從原本每坪12萬元，到現在新案開價每坪40萬元，而實際成交價則為每坪30多萬元。
江守山透露，建商的做法是，若2家建商都有在同一區推新案，就以相同價格互相賣給對方產品，且皆完成過戶程序等，但在付款時就直接互相抵掉，根本沒有實際交易，做「假」成交價，且一次都墊高20%的價格，很快房價就被炒高2~3倍。
謊報租金少繳稅

也有不具名業者表示，有看過做假帳的狀況，例如租一間店面實際月租50萬元，但是登錄到網站上卻寫80萬元，就可以節稅，少繳一些稅；或是同一個社區，同時有3個物件要出售，其中1戶以最高價賣出，因此拉高該區房價，讓另外2戶可以賣出好價格。
江守山提醒買方，尤其要注意房市「蛋白區」此種情況明顯，買方要注意實價登錄的價格是否有被墊高，避免被騙。因為登錄到實價揭露的政府資訊上，會讓一般人覺得較有公信力，但反而讓有心人士炒高價格，一再墊高蛋白區房價，明明人口沒有增加，反而房價一直漲，政府應盡快改善實價登錄策略，讓統計更完善，或是乾脆停止此系統，抑制炒作風氣。
「政府縱容非法」

房仲公會全國聯合會理事長李同榮也說，以租屋為例，若雙方不透過仲介就可以不用到實價網登錄租金，但透過仲介租屋卻要登錄，等於鼓勵非法仲介不開發票就可以協助屋主逃漏稅，公會已多次向政府反應此狀況，但是政府卻沒解決，可說是縱容非法打擊合法。
多比價避免被騙

台北市房仲公會副理事長鄭雅能說，現在不動產屬賣方市場，屋主想提高房價，因此會用實價登錄的最高價去談價，且包括邊間、高低樓層、是否有嫌惡設施、採光等，就算是同個社區每戶條件都不同，但是買方希望買得便宜，建議要多做功課、跟房仲詢價、殺價，較不會被高登錄的價格欺騙。


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